Erst das Budget, dann das Haus

Bevor Sie mit der Immobiliensuche auf Immobilienportalen, bei Immobilienmaklern oder Bauunternehmen starten, sollten Sie einen viel wichtigeren Punkt für sich klären: Ihr Budget.

Machen Sie eine realistische Planung, welche monatliche Belastung zu Ihrem Leben passt. Daraus können Sie auf Basis des aktuellen Zinsniveaus die Preisklasse ableiten, in der Sie sich umschauen können.

Diese Vorgehensweise verschafft Ihnen Sicherheit und macht Sie souveräner in den Gesprächen mit Immobilienmaklern oder Bauunternehmen.

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Für eine erste Budgetplanung empfehlen wir, alle Einnahmen und Ausgaben aufzulisten und gegenüberzustellen. Dadurch ergibt sich die monatliche Kreditrate, die grundsätzlich tragbar ist. Zudem werden in diesem Prozess häufig unnötig gewordene Ausgaben sichtbar, die das Budget ggf. belasten.

Entscheidend ist dabei nicht allein die Frage, welchen Betrag eine Bank Ihnen finanzieren würde. Es geht auch darum, welcher Betrag sich für Sie langfristig gut anfühlt.

Eine Finanzierung für eine selbstgenutzte Immobilie läuft in der Regel mehrere Jahrzehnte. In dieser Zeit wird sich vieles verändern. Kinder werden geboren, Arbeitszeiten reduziert, eine Selbstständigkeit gestartet oder größere Anschaffungen werden notwendig. Vielleicht möchten Sie reisen, Geld investieren oder im Alltag finanzielle Freiräume behalten.

Eine gute Finanzierung sollte nicht nur heute rechnerisch machbar sein, sondern auch zu Ihren Zukunftsplänen passen.

Die heutige Miete ist nicht automatisch die richtige Kreditrate

„Wenn wir heute 1.500 € Miete zahlen, können wir auch eine Kreditrate von 1.500 € tragen.“

Als erste Orientierung ist diese Annahme grundsätzlich nicht falsch. Doch dürfen Sie nicht vergessen, dass in Ihrer Miete Kosten enthalten sind, die Sie als Eigentümer einer Immobilie zusätzlich zu Ihrer Kreditrate zahlen müssen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Instandhaltung und Reparaturen
• Grundsteuer
• Wohngebäudeversicherung
• Höhere oder zusätzliche Nebenkosten
• Rücklagen für Heizung, Dach, Fenster oder Haustechnik
• Bei Eigentumswohnungen das Hausgeld und mögliche Sonderumlagen

Diese Kosten dürfen nicht vergessen werden und sollten zur Kreditrate hinzugerechnet werden.

Sofern Sie zusätzlich zur Miete bereits regelmäßig Rücklagen gebildet haben, kann eine Kreditrate in Höhe der aktuellen Miete durchaus realistisch sein. Daher betrachten wir immer Ihre gesamte finanzielle Situation bei der Ermittlung Ihres Budgets.

Wie viel Eigenkapital sollte eingesetzt werden?

Bevor Sie mit der Suche oder der Planung beginnen, sollten Sie prüfen, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie viel davon wirklich in die Finanzierung des Kaufpreises, der Baukosten oder die Modernisierung eingebracht werden soll.

Zum Eigenkapital zählt beispielsweise:

• Guthaben auf Gehalts- und Tagesgeldkonten
• Wertpapiere wie Aktien, ETFs und Investmentfonds
• Zuteilungsreife Bausparverträge
• Bereits bezahlte Grundstücke
• Schenkungen aus dem familiären Umfeld
• Eigenleistungen beim Neubau oder bei einer Modernisierung

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Trotzdem ist es selten sinnvoll, das gesamte Eigenkapital einzusetzen. Eine Liquiditätsreserve für ungeplante Ausgaben sollte immer bestehen bleiben.

Gerade beim Neubau oder bei einer Modernisierung empfehlen wir, nicht zu knapp zu kalkulieren. Kostensteigerungen oder zusätzliche Wünsche, die in der ursprünglichen Planung nicht berücksichtigt wurden, sind keine Seltenheit.

Mit klarem Budget gezielter suchen

Nach einer vernünftigen Budgetplanung kennen Sie nicht nur die maximale Rate und die entsprechende Darlehenssumme, sondern haben auch die wichtigsten Fragen für sich geklärt:

• Wie hoch dürfen Kaufpreis oder Baukosten sein?
• Wie viel Eigenkapital muss eingebracht werden?
• Wie viel Eigenleistungen können angerechnet werden?
• In welcher Höhe kommen Nebenkosten hinzu?
• Welche Rücklagen bleiben nach dem Erwerb?
• Welche Fördermöglichkeiten stehen grundsätzlich zur Verfügung?

Vor diesem Hintergrund können Sie Angebote von Immobilienmaklern oder Bauunternehmern wesentlich besser einschätzen. Außerdem treten Sie gegenüber Maklern, Bauunternehmen und Verkäufern verbindlicher auf, da Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten bereits kennen.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Zwei Wege zum Eigenheim

Sobald Ihr finanzieller Rahmen feststeht, können Sie gezielt nach einer passenden Immobilie suchen. Für die weitere Planung der Finanzierung macht es dabei einen großen Unterschied, ob Sie ein neues Haus bauen, einen schlüsselfertigen Neubau kaufen oder sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden.

Alle drei Wege können gut planbar sein. Voraussetzung ist, dass alle wesentlichen Kosten und deren Aufteilung frühzeitig berücksichtigt werden.

Der Neubau: Vom Grundstück bis zum fertigen Haus

Bei einem Neubau setzt sich Ihr Vorhaben aus verschiedenen Bestandteilen zusammen. Neben den offensichtlichen Teilen wie dem Grundstück und dem eigentlichen Haus entstehen weitere Kosten, die in einem Angebot des Bauunternehmens möglicherweise noch nicht berücksichtigt sind.

Für eine belastbare Finanzierungsanfrage sind deshalb Informationen zu folgenden Punkten wichtig:

• Kaufpreis / Erbpacht und Erschließungskosten des Grundstücks
• Hauspreis bzw. Angebot des Bauunternehmens
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Gewünschte Sonderausstattungen
• Kosten für Erdarbeiten und Gründung
• Hausanschlüsse
• Planungs- und Genehmigungskosten
• Außenanlagen
• Garage oder Carport
• Küche und weitere Einrichtung
• Geplante Eigenleistung
• Vorgesehener Energiestandard
• Zeitlicher Ablauf und Zahlungsplan

Je genauer diese Angaben sind, desto konkreter lassen sich die Gesamtkosten und der Finanzierungsbedarf bestimmen.

Was bedeutet schlüsselfertig?

Bezeichnungen wie „schlüsselfertig“, „bezugsfertig“ oder „Ausbauhaus“ vermitteln schnell den Eindruck, dass der angebotene Preis bereits das komplette Vorhaben umfasst. Leider gibt es keine allgemeingültige Definition, welche Leistungen darin enthalten sein müssen.

Entscheidend ist deshalb nicht die Bezeichnung des Angebots, sondern die konkrete Bau- und Leistungsbeschreibung.

Beispielhafte Leistungen, die überprüft werden sollten:

• Sind Bodenbeläge und Malerarbeiten enthalten?
• Gehören Sanitärobjekte und Fliesen vollständig zum Angebot?
• Sind Erdarbeiten und Bodenaustausch berücksichtigt und in welchem Umfang?
• Wer trägt die Kosten für Baustrom und Bauwasser?
• Sind Hausanschlüsse und Entwässerung enthalten?
• Wer trägt die Kosten für mögliche Nutzung von Trocknungsgeräten?
• Sind Planung, Statik und Genehmigungen im Preis enthalten?
• Welche Ausstattung ist für Küche, Heizung und Haustechnik kalkuliert?
• Welche Mehrkosten entstehen durch individuelle Wünsche?

Ein auf den ersten Blick günstiges Hausangebot kann deutlich teurer werden, wenn wichtige Leistungen nicht enthalten sind oder Ausstattungen nur mit sehr geringen Pauschalen angesetzt wurden.

Für die Finanzierung zählt deshalb nicht nur der Hauspreis aus dem Prospekt, sondern die voraussichtlichen Gesamtkosten, die bis zur endgültigen Fertigstellung anfallen.

Erst Grundstück kaufen oder zuerst das Haus planen?

Nicht jedes Haus passt auf jedes Grundstück. Vor dem Grundstückskauf sollte daher geklärt werden:

• Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?
• Gibt es einen Bebauungsplan oder konkrete Vorgaben?
• Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
• Muss der Baugrund noch bearbeitet werden?
• Sind Baulasten oder Dienstbarkeiten eingetragen?
• Welche zusätzlichen Kosten können durch Zufahrten oder Bodenverhältnisse entstehen?

Ein gut vorbereitetes Grundstück kann die Kalkulation deutlich vereinfachen.

Idealerweise werden Grundstück, Hausplanung und Finanzierung frühzeitig aufeinander abgestimmt.

Für Kunden der Kähler Gruppe bieten wir in diesem Bereich mit der Kähler Finanzplanungs GmbH einen enormen Vorteil, da wir alle wichtigen Bausteine von der Planung über die Finanzierung bis zum Bau aus einer Hand anbieten können.

Eigenleistung realistisch kalkulieren

Viele Bauherren möchten durch Eigenleistung Kosten sparen. Malerarbeiten, Bodenbeläge oder Teile der Außenanlagen sollen häufig in Eigenleistung erbracht werden.

Solche Eigenleistungen können den Finanzierungsbedarf reduzieren und in gewissem Umfang auch als Eigenkapitalersatz angerechnet werden. Der geplante Umfang der Eigenleistungen sollte jedoch realistisch bewertet werden.

Folgende Fragen sind dabei wichtig:

• Welche Arbeiten können fachlich tatsächlich in Eigenleistung erbracht werden?
• Wie viel Zeit steht neben Beruf und Familie wirklich zur Verfügung?
• Welche Materialkosten fallen trotzdem an und müssen ggf. bei der Finanzierung berücksichtigt werden?
• Können Verzögerungen andere Gewerke blockieren?
• Welche Nachweise und Bestätigungen verlangt die gewählte Bank?
• Welche Arbeiten müssen aus Gewährleistungs- oder Sicherheitsgründen durch Fachbetriebe erfolgen?

Wir achten darauf, dass geplante Eigenleistungen korrekt ermittelt, zeitlich umsetzbar und gegenüber der Bank plausibel zu erklären sind.

Die Bestandsimmobilie: Kaufpreis plus Modernisierung

Der Kaufpreis ist nach erfolgter Verhandlung meist klar. Trotzdem steht damit nicht automatisch fest, wie viel das Vorhaben insgesamt kostet.

Je nach Alter und Zustand der Immobilie können unmittelbar nach dem Kauf oder im Laufe der nächsten Jahre weitere Kosten entstehen, die ggf. im Rahmen der Finanzierung berücksichtigt werden sollten.

Typische Beispiele sind:

• Heizungsanlage
• Dach und Wärmedämmung
• Fenster und Türen
• Elektrik
• Wasser- und Abwasserleitungen
• Energetische Sanierungen
• Grundrissänderungen
• Änderungen an den Außenanlagen
• Küche und Inventar

Für die Finanzierung ist dabei insbesondere wichtig, welche Maßnahmen den Wert der Immobilie erhöhen und welche dem Inventar zuzurechnen sind.

Modernisierungskosten möglichst früh und umfassend belegen

Je höher die geplanten Modernisierungsmaßnahmen ausfallen, desto genauer möchte die Bank wissen, wofür das Geld eingeplant ist.

Für eine erste Einschätzung reicht in der Regel eine nachvollziehbare Kostenaufstellung. Für die verbindliche Prüfung durch die Bank und die Erstellung der Darlehensverträge sind ausführliche Kostenvoranschläge, Angebote von Handwerksunternehmen oder Einschätzungen von Energieberatern erforderlich.

Diese Unterlagen helfen Ihnen nebenbei, die Entwicklung der Gesamtkosten Ihres Vorhabens nicht aus dem Auge zu verlieren.

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist eine Einschätzung von einem neutralen Experten zu empfehlen, damit mögliche Mängel und anstehende Maßnahmen korrekt eingeschätzt werden können.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Was passt besser?

Diese Frage lässt sich nicht allein über den Kaufpreis bzw. die Baukosten beantworten.

Entscheidend ist, welche Kosten insgesamt bis zum Einzug entstehen.

Der Neubau bietet häufig mehr Gestaltungsmöglichkeiten und einen modernen Energiestandard.

Die Bestandsimmobilie steht häufig in einer gewachsenen Lage. Zustand und Modernisierungsbedarf müssen sorgfältig geprüft werden.

Die Gesamtkosten: Was kostet Ihr Eigenheim wirklich?

Nachdem das Budget und die Art des Vorhabens feststehen, müssen alle Kosten zusammengeführt werden. Der Kaufpreis oder die Baukosten bilden dabei nur einen Teil der Gesamtkosten.

Je vollständiger die Kosten vor der Finanzierungsanfrage ermittelt werden, desto geringer ist das Risiko, dass später eine Finanzierungslücke entsteht.

Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie

Beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung entstehen zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten.

In Schleswig-Holstein sind insbesondere zu berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer in Höhe von derzeit 6,5 Prozent des steuerpflichtigen Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchkosten von in der Regel etwa 1,5 bis 2 Prozent
• Eine mögliche Maklercourtage
• Kosten für die Eintragung der Grundschuld
• Mögliche Kosten für Gutachter oder Sachverständige

Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR fallen allein für die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 26.000 EUR an. Hinzu kommen die weiteren Kaufnebenkosten.

Diese Kosten werden von Banken häufig nicht oder nur teilweise finanziert. Sie sollten daher möglichst aus Eigenkapital gezahlt werden.

Zusätzliche Kosten beim Neubau

Beim Neubau entstehen neben Grundstück und Haus weitere Kosten, die in Angeboten häufig nur teilweise enthalten sind.

Dazu gehören beispielsweise:

• Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten für das Grundstück
• Erschließung, Vermessung und Bodengutachten
• Erdarbeiten und mögliche Mehrkosten für die Gründung
• Baugenehmigung, Statik und weitere Planungsleistungen
• Hausanschlüsse, Entwässerung, Baustrom und Bauwasser
• Malerarbeiten, Bodenbeläge und weitere Ausbauleistungen
• Küche, Garage oder Carport
• Terrasse, Zufahrt und Außenanlagen
• Versicherungen während der Bauzeit
• Miete oder andere laufende Wohnkosten bis zum Einzug
• Bereitstellungszinsen bei einer längeren Bauzeit

Zusätzlich empfehlen wir eine Reserve für ungeplante Mehrkosten. Diese muss zum Umfang und zur Planungsqualität des Vorhabens passen.

Zusätzliche Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei einer Bestandsimmobilie kommen neben den Kaufnebenkosten vor allem Modernisierung, Umzug und Einrichtung hinzu.

Auch Maßnahmen, die erst in den kommenden Jahren notwendig werden, sollten bekannt sein. Nicht jede zukünftige Ausgabe muss sofort mitfinanziert werden. Sie sollte aber in der langfristigen Planung berücksichtigt werden.

Am Ende dieser Berechnung steht nicht nur der Kaufpreis, sondern der vollständige Kapitalbedarf bis zum Einzug.

Kaufpreis und Inventar aufteilen: Steuerersparnis mit möglicher Nebenwirkung

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie werden häufig eine Küche, Möbel oder andere bewegliche Gegenstände mitverkauft. Diese Gegenstände können im Kaufvertrag mit einem eigenen Wert ausgewiesen werden.

Da auf bewegliches Inventar grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer anfällt, reduziert sich dadurch möglicherweise die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage.

Warum die Aufteilung die Finanzierung verteuern kann

Aus Sicht der Bank gehört das Inventar nicht zum Wert der Immobilie und dient damit in der Regel nicht als Sicherheit für das Darlehen.

Wird bei einem Gesamtkaufpreis von 400.000 EUR beispielsweise ein Inventaranteil von 20.000 EUR vereinbart, betrachtet die Bank möglicherweise nur 380.000 EUR als Kaufpreis der Immobilie. Das kann den sogenannten Beleihungsauslauf verändern.

Werden dadurch wichtige Grenzen bei der Bank überschritten, kann sich der Zinssatz erhöhen. Die eingesparte Grunderwerbsteuer kann dann geringer ausfallen als die zusätzlichen Zinskosten.

Daher sollte die geplante Aufteilung vor der Beurkundung mit der finanzierenden Bank und einem Steuerberater abgestimmt werden. Zudem müssen die angesetzten Werte für das Inventar nachvollziehbar und realistisch sein.

Achtung bei Steuerspar-Tipps durch den Notar

Häufig schlagen Notare diesen Schritt bei der Erstellung des Kaufvertrags vor. Ein gut gemeinter Tipp, wenn es darum geht, Steuern zu sparen. Doch zu diesem Zeitpunkt ist es in der Regel zu spät für solche Fragen, da die Finanzierung bereits durch die Bank geprüft und zugesagt ist.

Eine nachträgliche Aufteilung des Kaufpreises in Gebäudeteil und Inventar führt zu einer neuen Bewertung durch die Bank. Der gesamte Prozess beginnt von vorn und könnte aufgrund der beschriebenen Problematiken sogar zu einer Ablehnung durch die Bank führen.

KfW-Förderung beim Neubau

Für einen Neubau oder den Ersterwerb eines neu errichteten Hauses kommen insbesondere folgende KfW-Programme infrage:

• KfW-Wohneigentumsprogramm 124 für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum
• Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment 296 für klima- und flächeneffiziente Neubauten
• Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude 297/298 für besonders klimafreundliche Gebäude
• Wohneigentum für Familien – Neubau 300 für Familien mit Kindern und Alleinerziehende

Welches Programm genutzt werden kann, hängt unter anderem vom Energiestandard, der geplanten Nutzung, dem Einkommen und der Anzahl der Kinder ab.

Bei den Programmen für klimafreundliche Gebäude muss in der Regel frühzeitig ein Energieeffizienz-Experte in die Planung eingebunden werden.

KfW-Förderung beim Kauf und bei der Modernisierung

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder einer anschließenden Sanierung können insbesondere folgende Programme relevant sein:

• KfW-Wohneigentumsprogramm 124 für den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum
• Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb 308 für Familien, die eine ältere Immobilie kaufen und energetisch sanieren
• Wohngebäude – Kredit 261 für die Sanierung zum Effizienzhaus
• Heizungsförderung für Privatpersonen 458 beim Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage
• Ergänzungskredit 358/359 für bereits bezuschusste energetische Einzelmaßnahmen

Darüber hinaus können Zuschüsse des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie regionale oder kommunale Programme infrage kommen.

Förderprogramme, Zinssätze und verfügbare Mittel können sich kurzfristig ändern. Deshalb prüfen wir für jedes Vorhaben, welche Programme zum Zeitpunkt der Antragstellung tatsächlich zur Verfügung stehen und sinnvoll eingebunden werden können.

Stand der genannten Förderprogramme: September 2026

Die Besonderheit in Schleswig-Holstein: Förderung über die IB.SH

Für Kunden in Schleswig-Holstein prüfen wir zusätzlich die Fördermöglichkeiten der Investitionsbank Schleswig-Holstein, kurz IB.SH.

Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung stellt die IB.SH besonders günstige Darlehen für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum zur Verfügung.

Die Förderung richtet sich insbesondere an Familien mit Kindern, Alleinerziehende und Menschen mit einer Schwerbehinderung. Aktuell sind Förderdarlehen von bis zu 100.000 EUR mit einem Zinssatz von 0,0 Prozent und einer Zinsbindung von 20 Jahren möglich.

Wer kann die Förderung erhalten?

Ob die Förderung genutzt werden kann, hängt unter anderem von folgenden Punkten ab:

• Höhe des Haushaltseinkommens
• Anzahl der im Haushalt lebenden Personen
• Anzahl und Alter der Kinder
• Größe und Kosten der Immobilie
• Höhe der Eigenleistung und der dauerhaft tragbaren Belastung
• Art und Lage des Vorhabens in Schleswig-Holstein

Die Einkommensgrenzen sind dabei höher, als viele Interessenten zunächst vermuten. Eine Prüfung kann sich daher auch für Haushalte mit einem mittleren Einkommen lohnen.

Die Beantragung benötigt zusätzliche Unterlagen und Zeit. Deshalb sollte die Möglichkeit einer IB.SH-Förderung direkt zu Beginn der Planung geprüft und anschließend mit der übrigen Finanzierung abgestimmt werden.

Die Finanzierung sinnvoll zusammenstellen

Wenn Gesamtkosten und Fördermöglichkeiten feststehen, kann die Finanzierung zusammengestellt werden.

Sie kann sich aus mehreren Bausteinen zusammensetzen:

• Eigenkapital
• Klassisches Bankdarlehen
• KfW-Förderdarlehen
• Förderdarlehen der IB.SH
• Bausparverträge
• Eigenleistungen
• Schenkungen oder Darlehen aus der Familie

Entscheidend ist nicht, möglichst viele Bausteine zu nutzen. Die Finanzierung soll verständlich bleiben und zu Ihren persönlichen Zielen passen.

Nicht nur den Zinssatz vergleichen

Der Zinssatz ist ein wichtiger Teil des Vergleichs. Er sollte jedoch nicht allein über die Auswahl der Bank entscheiden.

Weitere wichtige Punkte sind:

• Dauer der Zinsbindung
• Höhe der anfänglichen Tilgung
• Möglichkeit von Sondertilgungen
• Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit zu verändern
• Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
• Bereitstellungszinsfreie Zeit und spätere Bereitstellungszinsen
• Auszahlungsbedingungen der Bank
• Flexibilität bei Verzögerungen oder Änderungen am Vorhaben

Insbesondere bei einem Neubau kann eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit wichtiger sein als ein geringfügig niedrigerer Sollzins.

Warum wir verschiedene Banken vergleichen

Nicht jede Bank bewertet ein Vorhaben und die persönliche Situation gleich. Unterschiede gibt es unter anderem bei der Anrechnung von Einkommen, Eigenleistungen, Modernisierungskosten und dem Wert der Immobilie.

Wir nutzen für unseren Vergleich alle gängigen Finanzierungsplattformen wie Starpool, Europace/eHyp, BAUFINEX und FORUM. Zusätzlich arbeiten wir direkt mit regionalen Banken wie der Sparkasse Westholstein, der Sparkasse Mittelholstein und der VR Bank Schleswig-Holstein Mitte zusammen.

Dadurch können wir Angebote verschiedener Banken, Versicherer und Bausparkassen prüfen und nach einer Finanzierung suchen, die zu Ihrem Vorhaben und Ihrer persönlichen Situation passt.

Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Für eine verbindliche Finanzierungsprüfung benötigt die Bank Unterlagen zu Ihrer persönlichen Situation und zur Immobilie.

Je vollständiger diese Unterlagen eingereicht werden, desto schneller kann die Bank das Vorhaben prüfen.

Persönliche und wirtschaftliche Unterlagen

• Personalausweise aller Darlehensnehmer
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen
• Einkommensteuerbescheide
• Nachweise über Eigenkapital
• Kontoauszüge und Unterlagen zu bestehenden Krediten
• Nachweise über weitere Einkünfte oder Verpflichtungen
• Bei Selbstständigen zusätzlich Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen und Steuerunterlagen

Unterlagen für einen Neubau

• Grundstückskaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Angebot oder Bauvertrag des Bauunternehmens
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Grundrisse, Ansichten und Wohnflächenberechnung
• Vollständige Kostenaufstellung
• Aufstellung der Eigenleistungen
• Baugenehmigung, sofern bereits vorhanden
• Energie- und Förderunterlagen
• Zahlungsplan des Bauunternehmens

Unterlagen beim Kauf mit Modernisierung

• Exposé und Kaufvertragsentwurf
• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis und aktuelle Objektbilder
• Aufstellung der geplanten Modernisierungen
• Kostenvoranschläge oder Angebote von Handwerksunternehmen
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Welche Unterlagen im Einzelfall zusätzlich benötigt werden, hängt von der Bank, dem Vorhaben und Ihrer persönlichen Situation ab.

Was passiert nach der Einreichung bei der Bank?

Sobald alle Unterlagen vollständig vorliegen, reichen wir die Finanzierungsanfrage bei der ausgewählten Bank ein.

Die Bank prüft anschließend:

• Einkommen und monatliche Haushaltsrechnung
• Bonität und bestehende Verpflichtungen
• Eigenkapital und geplante Eigenleistungen
• Wert und Beleihbarkeit der Immobilie
• Gesamtkosten und Aufbau der Finanzierung
• Geplante Modernisierungs- oder Baumaßnahmen

Während der Prüfung können Rückfragen entstehen oder weitere Unterlagen angefordert werden. Das ist bei einer Immobilienfinanzierung normal.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Bei einem vollständigen und übersichtlichen Standardfall ist eine Kreditentscheidung teilweise innerhalb weniger Bankarbeitstage möglich.

In der Regel sollten Sie mit etwa ein bis drei Wochen rechnen. Bei Neubauten, Selbstständigen, Förderdarlehen oder umfangreichen Modernisierungen kann die Prüfung länger dauern.

Die Bearbeitungszeit beginnt praktisch erst, wenn alle erforderlichen Unterlagen vollständig und in einer für die Bank verwertbaren Form vorliegen.

Nicht zu früh zum Notar

Ein Kaufvertrag sollte grundsätzlich erst beurkundet werden, wenn die Finanzierung ausreichend geklärt ist.

Eine erste Einschätzung, eine mündliche Zusage oder eine Reservierung beim Immobilienmakler ersetzen keine verbindliche Kreditentscheidung.

Notartermin, Bankprüfung und mögliche Förderanträge sollten deshalb zeitlich aufeinander abgestimmt werden.

Vom Darlehensvertrag bis zur Auszahlung

Nach der positiven Kreditentscheidung erstellt die Bank die Darlehensverträge. Diese sollten vor der Unterschrift noch einmal mit den zuvor besprochenen Konditionen abgeglichen werden.

Anschließend müssen die Auszahlungsvoraussetzungen der Bank erfüllt werden.

Dazu gehören je nach Vorhaben insbesondere:

• Unterzeichnung der Darlehensverträge
• Bestellung und Eintragung der Grundschuld
• Vorlage der notariellen Unterlagen
• Nachweis des eingesetzten Eigenkapitals
• Abschluss der erforderlichen Versicherungen
• Erfüllung möglicher Bedingungen aus Förderdarlehen

Auszahlung beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie zahlt die Bank den Kaufpreis aus, sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt.

Das Eigenkapital wird entsprechend der Vereinbarung mit der Bank eingesetzt. Anschließend überweist die Bank den benötigten Darlehensbetrag direkt an den Verkäufer oder auf das vom Notar genannte Konto.

Auszahlung beim Neubau

Beim Neubau wird das Darlehen in der Regel nicht auf einmal ausgezahlt. Die einzelnen Auszahlungen erfolgen nach Baufortschritt entsprechend dem Zahlungsplan des Bauunternehmens.

Rechnungen und Zahlungsanforderungen werden bei der Bank eingereicht und nach Prüfung aus dem Darlehen bezahlt.

Dabei sollten Auszahlungsfristen, Eigenkapitaleinsatz und der Beginn möglicher Bereitstellungszinsen laufend im Blick behalten werden.

Eine gute Finanzierung endet nicht mit dem Einzug

Mit der Auszahlung und dem Einzug ist die Finanzierung umgesetzt. Die langfristige Planung geht jedoch weiter.

Auch als Eigentümer sollten Sie ausreichend Liquidität und regelmäßige Rücklagen für Reparaturen und spätere Modernisierungen vorhalten.

Zudem sollten die finanziellen Folgen von Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Tod berücksichtigt werden. Die Kreditrate muss auch dann bezahlbar bleiben oder durch eine passende Absicherung aufgefangen werden können.

Während der Laufzeit prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob Sondertilgungen sinnvoll sind, wie sich Ihre Restschuld entwickelt und wann die Anschlussfinanzierung vorbereitet werden sollte.

So wird aus einem einzelnen Darlehen eine Finanzierung, die zu Ihrer langfristigen Vermögens- und Lebensplanung passt.